· 戴德梁行《全球房地产投资致胜之道》年度报告显示，全球房地产投资规模增幅18%，其中亚洲投资者居功至伟
· 按投资规模计算，纽约仍是全球最大的房地产市场，但有史以来首次跌落海外投资最受青睐的前5大城市
· 香港排名跻身至全球前5大城市，仅次于纽约、洛杉矶、伦敦和巴黎
· 伦敦的投资规模同比增长22%，巩固了最受海外投资青睐的城市地位
上海，2018年10月11日——根据戴德梁行发布的研究报告显示，尽管全球地缘政治存在不确定性，经济发展出现减缓，但全球房地产市场投资规模却创下1.8万亿美元新高，较2017年1.5万亿美元的投资规模为同比增长18%。
这份年度报告《全球房地产投资致胜之道》（winning in growth cities）针对全球商业房地产投资活动展开调查，并根据吸引资金能力对全球各个城市进行评估。
全球商业房地产投资规模增长18%，其中亚洲作为资金来源地，和投资目的地，分别起到了引领市场的作用。位于亚洲的投资金额占全球投资总额的52%，同时来自于亚洲的资金占到为全球跨境投资的45%。
戴德梁行全球资本市场主管carlo barel di sant’albano表示：“在全球各地区以及各种风险状况中，房地产市场并不缺少资金。事实上，我们看到，许多投资者增加了对房地产市场的资金配置，不断完善投资策略，以适应市场的多变性并提高风险承受能力。这些都是决定投资规模是否继续增长的关键因素；鉴于当前环境，明年的投资规模将超过现在，增长2%。全球投资将可能引领这一趋势，但投资者必须密切关注职业市场的结构变化，因为这个市场将机遇与挑战并存。”
报告作者、戴德梁行欧洲、中东和非洲资本市场的投资策略主管david hutchings表示：“在宏观环境下，风险明确存在，而且很多人表示风险正不断增大，但无迹象表明这轮经济周期行将结束，或者经济衰退迫在眉睫。事实证明，随着经济增长持续稳定，通货膨胀不会产生威胁。然而，大多数地区的价格指数足以令中央银行保持谨慎，因此利率缓慢上升和降低因量化宽松造成的流动性将成为常态。”
“明年可能出现的新趋势是供应量将会增长，因为一些公司将转换策略并套取利润，其他一些公司将因借贷成本不断增加和需要筹集资金而被选择出售部分资产，更多的公司将寻求建立伙伴关系，进行联合投资和开发。”
戴德梁行大中华区环球董事及资本市场主管李志荣表示：“预计在中国不断放宽外国投资者准入门槛后，未来中国将可能成为全球投资重点目标。一线城市及香港将成为主要焦点，其中很大一部分资金或将流向非核心区或新兴商务区。这由于一线城市核心区的优质可售物业普遍相对稀缺并且价格高企，而周边新兴区域新增供应较多，交通设施也已得到大幅改善，带动其整体商业投资及发展。”
戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰认为：“中国日渐盛行的借贷收紧政策将延缓新建商业开发项目的数量，同时为外资企业提供更多投资以及与内资合作的机会。另外，例如粤港澳大湾区建设计划、‘一带一路’和‘城市更新’等政策计划，将不断推动中国各城市的地产发展。其中二、三线城市，尤其譬如成都和重庆与‘一带一路’政策对接的城市，预计将在物流投资方面见到显著增长。”
在城市排名方面，纽约依然傲视群雄，成为全球最大的房地产市场，紧随其后的是洛杉矶和伦敦。巴黎凭籍强劲增长势头，跻身排行榜第四名。在国际投资者眼中，伦敦仍稳居榜首，地位不可撼动，而纽约则由第二名滑落至地第六名，主因在于价格高企、美元坚挺和当地需求竞争激烈。
在投资总规模排名前十的城市中，美国的城市占据6个，欧洲和亚洲各占有2个。尽管英国脱欧带来政治不确定性，伦敦依然保持着欧洲主要市场的地位，这主要归功于多个知名写字楼的交易。
香港是亚洲增长最强劲的市场，比2017年增长了68%，其排名上升了三位，成为近三年来首个跻身全球前5名的亚洲城市。尽管地区投资者已提升了其市场份额，对亚洲城市的投资主要是为了保护国内资本。
多伦多则是近5年来首个跻身全球前25名的加拿大城市，由于投资者兴趣的增加，投资规模同比增长了50%。除了这些排名大幅变动的城市外，前25名城市的构成变化较小，其市场份额占总投资规模的49%，略低于去年同期的50%。
图：最受投资青睐的全球城市排行榜（数据来源：戴德梁行，rca）
在地区层面，北美地区总交易量保持平稳，同比仅上涨0.6%。而其他地区的投资规模都以三年来最强劲的增速得到大幅提升。亚太地区投资总额年增长高达32%，同时欧洲交易额增长16%以上。
纽约有史以来首次跌出跨境投资目的地前5名城市，其部分原因是地缘政治紧张造成一些国家撤资，但纽约市场竞争激烈，价格依然坚挺。尽管核心5大投资目的地中没有北美地区的城市，但在前25名城市排行榜中，该地区仍占有6个席位，与2017年持平。
10年来，伦敦第九次成为最受海外房地产投资者青睐的城市。伦敦房地产交易规模年增高达47%，达到109亿美元，来自亚洲的投资者是该市最大的跨境资本来源，其中写字楼为首选资产类别，近94%的亚太资金流入了伦敦写字楼市场。
在最吸引海外资金的前5名城市中，欧洲占据4个，其中巴黎和阿姆斯特丹第二年位列第三名和第四名，而马德里则是自2009年以来首次跻身前5名。在前10名城市中，德国只有柏林一个城市上榜，低于2017年的最高记录3个城市。然而，德国城市的需求保持旺盛，并在跨境投资前25名城市排行榜中有不俗的表现。
香港的排名上升了14位，跻身第二名，其原因之一为中国的境外资本限制政策促使中国大陆投资者将资金集中投放于距离大陆较近的香港，使其投资总额同比增长了259%。
除了香港，上海和东京也日渐成为跨境资金的投资目标城市，共占据亚洲在2018年前10名城市榜单中的3个位置。而去年亚洲则没有一个城市上榜。相较之下，2017年亚太地区共有8个城市进入前25名城市榜单，但今年由于各国当地投资者需求旺盛和库存短缺等原因，上榜城市数量降至5个。