2018年注定是个不寻常的一年，世界格局变化多端，全球经济变幻莫测，而我们只有做到精准的把握住未来趋势，才能牢牢攥住转瞬即逝的投资机遇，用精明的头脑认识这个变化多端的世界，无论国内国外经济怎样变幻多端，先人一步走在前列就是赢家。
随着“一带一路”倡议的推进，对于我们普通人来讲新的机遇正在来临，今天三哥跟大家一起来分析2018年东南亚房地产投资机遇。
01投资趋势—房地产
地产是所有资产类别里的终极资产，理想的物业可稳健升值可持续收租可按揭杠杆可银行抵押，而现实中的可投资标的则总难做到尽善尽美。
从上图可以看出，在我国海外投资当中，房地产占据了43%的比例，远超过股票储蓄私募和黄金等，位列第一。对于咱们中国人来说，房子可以说是大家的心头好，“买什么不如买房子”成为了许多投资者的心声。
未来世界的发展趋势正在由西方转向东方，对应到海外地产投资领域，欧美、日本为主的发达国家以强现金流稳健保值的防守型资产为主，中国地产已由成长期步入高价格低租售比的成熟期，当下东南亚国家正处于正常租售比、低总价的资产增值期，可类比10-20年前的中国，机遇与挑战并存, 于是东南亚房产变成了投资财富的首选。
02东南亚房产投资总体情况
刚好今年6月的时候去了一趟东南亚，看了一下泰国、越南、柬埔寨和马来西亚所以对东南亚的情况有了基本了解。目前东南亚房地产投资市场的热度如下：
第一梯队(成长中期)：泰国、马来西亚
第二梯队(成长早期)：柬埔寨、越南、菲律宾
第三梯队(待开发期)：剔除比较分析（缅甸等）
（1）房产交易规则
东南亚几个国家对外国人买房的政策是个人只能买公寓，也就是我们说的condo，不能买house，也就是别墅，也不能买土地。如果house和土地想买的话其实也能买，不过是要以注册公司的名义来买。所以我们今天主要还是针对普通人的公寓。
（2）市场环境
公寓在东南亚，尤其是柬埔寨还有越南，主要是卖或租给当地的外国人，因为当地的普通人是买不起这样的房子也租不起这样的房子的。外国人和当地高级白领，他们工资高，对生活的品质要求也高，不愿意住在老旧的house里面，所以公寓是他们主流的选择。
在金边、胡志明市还有曼谷，有大量的外国人，包括中国人、日本人、韩国人、欧美人等，他们长期在当地工作，这些人形成了当地非常强的租房的需求。所以我们看到的以公寓为主的东南亚房地产市场，其实并没有完全体现当地的房产交易水平，只是限制在一个很小的特定交易群体里面。
现在中国内地很多人都特别兴奋地跑到东南亚去买房，其实在中国大陆投资人盯上之前，很早就有日本人、新加坡人、台湾人还有香港人，他们早早地进入了东南亚市场。
（3）政治经济环境
东南亚各国gdp指标表现亮眼增长强劲且国家政局稳定：
根据世界银行数据显示，当一个国家人均gdp达到300美元左右时，房地产市场开始起步，相当于我国90年代初期的房产市场；当一个国家人均gdp达到1300美元的时候，房地产市场进入稳定增长的趋势，相当于我国2004及2005年时期；当人均gdp达到8000美元时，房地产市场进入平稳期，相当于我国的2014至2015年期间。
泰国马来印尼菲律宾为亚洲四小虎，为东南亚发展相对成熟国家
越南为唯一社会主义国家，政治体制独特，可参考中国改革开放
柬埔寨、缅甸为刚刚开始经济高速增长的早期阶段
泰国、柬埔寨为对华长期友好国家，佛教国度信仰温和
马来、印尼为crs国家，泰国、越南、柬埔寨等为非crs国家
了解过东南亚房地产的小伙伴们最常听到的一句话就是：投资东南亚，相当于投资20年前的中国。具体这句话的可信度有多高，是否东南亚市场真的如20年前中国的房地产市场一样迅速崛起？
根据2016年12月世界银行数据显示，柬埔寨人均gdp为1225美元，相当于我国2004年时期左右；越南和菲律宾gdp更相当于我国2006或2007年期间；而泰国是东南亚这四个国家中相对发达的国家而已，人均gpd达6050美元，相当于我国2013年时期；马来西亚无论是人均gdp还是房地产市场发展，均超前于我国。
（4）房屋价格与增值前景
排名：柬埔寨/越南 > 菲律宾/印尼/马来 >泰国
东南亚首都城市核心区房价，柬埔寨/越南相比较价格最低，处于市场发展早期阶段，菲律宾马里拉、印尼雅加达、马来西亚吉隆坡与泰国曼谷依次递增反映市场成长至成熟期的不同阶段，而深圳、新加坡、香港则为高度成熟城市体。
（5）租售比
排名：柬埔寨>越南/菲律宾>印尼/马来/泰国
（5）国家货币与外汇政策
排名：柬埔寨>马来西亚=泰国>越南
投资房地产市场的关键因素除了考虑当地国家的经济状态及人口情况外，另一个重要的因素则是汇率，东南亚货币相对英加澳新等大国货币，风险更大。
马币对美元一直以来是相对较为稳定走落的趋势，但自2017年美元贬值后，马币逐渐呈现上涨趋势，但泰铢的表现相对更好，尽管2015年期间美元大涨对泰铢稍有影响，但美元贬值后泰铢呈现出比较强势的增长状态。
越南盾作为越南的货币，即使在2017年美元贬值期间，越南盾依旧表现为下跌的趋势，由此可以给到投资越南房产的小伙伴们，若以越南盾计价的房产，非常有必要规避汇率风险，同样菲律宾比索也有同样的问题，依旧需要小伙伴们警示。而柬埔寨索尔与美元汇率呈现波动较大，但美元在柬埔寨通用，相当于索尔与美元绑定，目前来看购买柬埔寨房产相当于购买美元资产，目前不需要考虑汇率问题，是一个较为利好的选择。
（6）物业产权与购房资质
排名：马来西亚>柬埔寨>泰国>越南
泰国、马来西亚、柬埔寨物业皆为永久产权，越南物业为50年租赁业权。每个国家对于外国投资者皆有一定要求，但不存在类似国内的限购政策。
对外国投资者而言，马来西亚的产权政策最为友好，甚至可拥有土地；柬埔寨开放二层及以上物业，但不含土地所有权；泰国、越南对外国人置业比例存在上限要求，泰国为永久产权但无法拥有土地，越南非私有制仅租赁业权。
（7）交易成本：总体不高大致一样
（8）贷款成本
排名：泰国>马来西亚>柬埔寨>越南
03总结
我们相信
东南亚会以一种接近的方式，
重复中国地产过去走过的路
泰国 与 马来 是 10年前的中国
越南 是15年前的中国
柬埔寨 是 20年前的中国