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前几天跟朋友讨论房地产。房地产在中国是一个比较敏感的话题。
一、全国房价上涨速度不错啊
过去10年，北上广深的房地产收益都挺不错的。
13年时间里，一线城市房价平均上涨7.42倍，大约16.7%的年复合收益率。
二线城市上涨速度慢一些，而且不同城市差别也比较大。以南京为例，大约上涨4倍，济南3.5倍，重庆3倍，长沙、成都、长春上涨2.5倍。其它二线城市基本在这个范畴。平均下来，全国二线城市13年里房价平均上涨了3-4倍。
二线城市基本上是各个省市的省会、经济大市。到三四线城市房地产收益就千差万别，整体的话比二线低一些，平均上涨2-3倍。
这些是对应城市的平均值，具体到对应的小区，实际收益还会有差别。
这个收益是挺不错的了。买房子不需要特别高深的技巧，大多数人也会认真做功课，所以在房地产上，相对来说是容易赚钱的。
二、另一种方式“倒卖房子”
不过今天我们并不是来分析房地产投资的，而是看另一个挺有意思的产品：房地产指数基金。
房地产指数基金，背后投资的是房地产开发公司。也就是像万科、保利这样的房地产开发公司。我们平时看到的新楼盘，就是这些房地产开发公司建造的。它们从银行融资，然后贷款买地，建造新楼盘，然后卖出去。
估值表里的地产指数基金160218，就是投资这些房地产开发公司的。
背后对应的指数是国证地产指数399393。这个指数也是从2005年1000点开始的，截止到1月9日，是8067点。考虑过去每年的分红，背后指数是上涨到了约11000点。也就是从2005年到现在，13年上涨了11倍。
换句话说，如果把房地产行业指数基金，看成是某个城市的房价，那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。
为何会出现这样的情况？其实也很好理解。
房地产公司是买地开发房地产，利润空间本来就比二手房利润空间更大；而且房地产公司能以很低的成本从银行融资，能比普通居民加更高的杠杆，所以房地产公司平均收益自然高于它们所生产出来的“产品”的涨幅。
当国内房价过去十几年获得很高涨幅的时候，作为房地产公司，自然是能赚得更多了。其中房地产公司的佼佼者，像万科、保利、碧桂园等，更是有很多十年十几倍的股票。
道理很简单啦，同样是倒卖房子，是我们普通人容易赚钱，还是那些大房地产公司更容易赚钱呢？
三、不熟悉规则，当然亏钱啊！
但是，很多人在房地产公司股票上亏钱了。特别是07-08年大牛市买入房地产公司的，到现在很多还没回本。
熟悉指数基金投资的朋友自然清楚，这是因为07-08年，四五十倍的市盈率、八九倍的市净率，对于房地产行业来说，明显是太贵了。买的贵了，房地产行业收益会很差。
而如果在便宜的时候投资，反而会获得更好的收益。地产行业指数基金的估值我们分析过，2倍市净率以下进入低估。
比如说2005年的时候，房地产行业整体处于低估区域，如果那个时候投资房地产行业指数基金，整体收益到现在有接近15倍。
2012-2014年，是房地产行业的第二个低估周期，如果在那个时候投资房地产行业指数基金，到现在收益也不错。
到2017年上半年，前不久房地产行业也是在低估区域的。不过，最近几周上涨幅度比较大，导致房地产行业整体进入正常估值了。
当然，并不是说号召大家投资房地产指数基金。毕竟现在不是低估的，还需要继续等待机会。
四、房地产行业指数基金vs投资房子
首先，两者相关性非常强。主要体现在：房价上涨，对两者都有好处；房价下跌，对两者都有不利影响。
这个道理很容易理解，房价上涨，投资房子可以赚钱，房地产公司自己开发房子卖，也可以赚钱。如果看好房价继续上涨，这两个品种都是正收益的。
从风险角度，房地产行业指数基金风险小于单套房子。这个也比较容易理解。房地产行业包括几十家全国大型房地产公司，每个房地产公司又在全国各地都有业务和地产，投资房地产行业指数基金，相当于分散投资了全国各地的房地产。风险比单一的一套房子要小很多。房地产指数基金也不会遭遇“豆腐渣工程”“地震”等各种风险。
从收益角度，一线城市的房价涨幅都跑不过房地产行业的公司，二三四线就更不用说了。二三四线城市，与其买房子，不如投资低估的指数基金。
两者最大的区别在于波动上。房地产行业指数基金的上涨，并不是均匀的。它会受到股市牛熊市的影响。2007年、2015年发生股灾的时候，房地产行业也会有30-50%级别的波动。而普通的实物房地产，波动在20%左右，也有波动，但是比股票波动小很多。
不过，对于我们这些掌握了“投资低估指数基金”技巧的人来说，这个问题不大。没有掌握指数基金投资技巧的人，会在高位入市，亏损出场，不仅赚不到钱反而会亏钱。而掌握了低估投资技巧，就可以享受房地产行业的收益了。
五、最好能够实现“股房轮动”
今天介绍这个，不是说要大家现在就投资房地产。房地产行业毕竟波动大，需要在低估的时候投资。我们估值表里很多指数基金，长期收益都不亚于房地产行业。
这篇文章的目的，主要是帮大家拓宽思路。看好某一个东西的投资价值，可以想一下，它背后的相关公司有没有什么投资价值呢？比如说看好黄金，可以考虑生产黄金的公司；看好白酒，可以考虑生产白酒的公司。如果真的看好房价的上涨，其实低估的房地产行业指数基金是很好的选择（毕竟投资起来比买卖房子容易的多得多）。
比如说一个年轻人，开始工作的时候想攒钱买房子，可能需要攒好几年。但是，攒首付的速度赶不上房价上涨的速度哇！可以用定投低估房地产行业指数基金的方式，让首付的钱上涨速度超过当地房价的涨幅（只要在低估值的时候投资，这是大概率）。
甚至，熟悉房地产和指数基金后，可以在指数基金低估的时候投资指数基金，指数基金高估了，没啥可买的时候，再卖出转而投资房地产。实现“股房轮动”，这也是一种思路。
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